Quanto costa ristrutturare un appartamento?

Diversi sono i satelliti che girano attorno al costo di una ristrutturazione : dimensione dell’appartamento, lo stato attuale dell’immobile e i lavori che devono essere eseguiti possono esserne degli esempi. La complessità dei lavori ovvero quante modifiche strutturali devono essere attuate e la qualità dei materiali scelti possono far variare vertiginosamente i costi. Una ristrutturazione parziale o totale avrà sicuramente dei costi medi del lavoro completamente differenti. Si può dover ristrutturare singole stanze o edifici interi, comprensivi di impianti e finiture. A far lievitare un costo è anche il timing: l’urgenza legata al completamento di una ristrutturazione è un aspetto di non meno importanza. 

Da stime di mercato precedentemente condotte, il prezzo medio di una ristrutturazione normale oscilla dai 400€ ai 800€ al mq tenendo presente che l’aggiunta di plus (come le finiture di lusso) può arrivare a superare i 1.200€ al mq.

Tuttavia, per avere una stima più precisa del costo per la tua specifica situazione, sarebbe meglio consultare un professionista del settore edilizio. È importante fare un preventivo dettagliato dei costi da sostenere da aziende competenti e referenziate in modo poi da paragonare diverse opzioni prima di dare il kick off. D’altro canto è necessario stanziare un budget realistico per la ristrutturazione in fase di stipulazione dell’action plan tenendo sempre in considerazione una percentuale di rischio imprevisti del 15% e le tre macro-aree dei costi di ristrutturazione.

Ristrutturare un appartamento: Fattori Principali che incidono sul prezzo

Numerose sono le variabili che incidono sul prezzo di una ristrutturazione come:

1. Dimensioni dell’appartamento: la misura è direttamente proporzionale al costo.

2. Stato attuale e condizioni dell’immobile: se l’appartamento ha bisogno di lavori di manutenzione straordinaria, come ad esempio la sostituzione del tetto o la rimozione di muffe, il costo sarà maggiore rispetto a un appartamento che necessiti solo di lavori di ristrutturazione superficiali o ordinari.

3. Tipologia di lavori da eseguire: il costo dipenderà dal tipo di lavori che si vogliono eseguire. Come anticipato, la ristrutturazione parziale o totale comportano due tipologie differenti di costi medi.

4. Licenze e permessi: le licenze e i permessi necessari per effettuare i lavori di ristrutturazione possono aumentare il costo totale dei lavori. Alcuni esempi possono essere Cila, Scia, Permesso di costruire, Attività edilizia libera.

5. Qualità dei materiali: la scelta di materiali pregiati e quindi più duraturi sono la scelta vincente per un investimento di questo tipo ma ovviamente i costi variano, così come variano le disponibilità dei clienti. Il giusto compromesso può essere raggiunto solo da una consulenza dei professionisti del mestiere.

6. Know-how e manodopera: la professionalità, l’esperienza e il trust dell’impresa sono features che influenzano il costo del lavoro. 

7. Area geografica: ciò che verosimilmente influenza il prezzo dei lavori è la zona in cui è collocato l’immobile da ristrutturare. Il livello dei prezzi e del potere d’acquisto variano considerevolmente. 

8. Progettazione: si può decidere di affidare la progettazione dei lavori ad un architetto o ad un designer, la quale decisione risulterà in un progetto coeso e coerente anche se leggermente più dispendioso. 
   
   

Non a caso risulta difficile valutare l’onerosità di un progetto senza prendere in considerazione tutte queste variabili. Per farsi un’idea dei costi vivi di ristrutturazione edilizia esistono dei prezzari regionali delle opere edili ai quali fare riferimento ovviamente la collaborazione di operatori del settore aiuterebbe nella consultazione e interpretazione di questi documenti.

Come calcolare i costi per ristrutturare casa

Per calcolare i costi di ristrutturazione è necessario tener presente i fattori principali appena elencati. Il calcolo deve includere la quantità e qualità dei materiali, la durata dei lavori, la manodopera, gli imprevisti e la zona geografica.

Principalmente esistono due metodi per calcolare i costi di ristrutturazione: il metodo semplice e il metodo analitico. 

1. Il metodo semplice consiste nella stima di un valore medio per avere un’idea del costo. Si stabilisce un valore globale per i lavori di ristrutturazione basandosi sulle dimensioni dell’immobile e dei lavori previsti. Si ottiene chiedendo all’azienda incaricata il prezzo al mq e lo si moltiplica per i metri quadri da ristrutturare.
   Questo metodo può essere utile per avere un’idea approssimativa del costo totale dei lavori, ma non tiene conto di fattori specifici come la qualità dei materiali e la manodopera.
   
   

2. Il metodo analitico, invece, rappresenta un calcolo più preciso dei costi dei lavori. Consiste nel suddividere i lavori di ristrutturazione in singole voci di costo e nel calcolare il costo di ciascuna di esse. Il metodo analitico è chiamato anche computo metrico per ristrutturare casa. Per calcolare con il metodo analitico bisogna fare una lista dei lavori di ristrutturazione da fare e la loro entità (demolizioni, impianti, finiture). per ogni singolo lavoro bisogna riportare il prezzo unitario e quantità prevista.
   A questo proposito è vantaggioso avere un computo metrico estimativo ovvero un documento analitico in cui vengono stabiliti i costi di ristrutturazione. Essenzialmente parliamo di una tabella in cui vengono indicati il numero dei lavori, una descrizione dettagliata stanza per stanza, le relative misure, la tipologia e la qualità degli interventi. Ogni voce ha il suo relativo costo. 
   
   

In generale, il metodo analitico è più preciso ma richiede una maggiore attenzione al dettaglio, mentre il metodo semplice è più veloce ma meno preciso.

Costi di ristrutturazione di una casa al mq

Una delle variabili del prezzo abbiamo visto essere la zona geografica in cui si localizza l’immobile. La motivazione risiede nella maggiore domanda di manodopera qualificata e maggiori costi per l’acquisto dei terreni.

In virtù di quanto appena detto cercheremo di darvi un’idea più precisa analizzando tre principali poli della nostra penisola.

In generale, i costi di ristrutturazione di una casa al metro quadro possono variare da € 1.000 a € 3.000 al Nord Italia, da €600 a €1500 al Centro-Sud e €500 a €1200 al Sud Italia. Tuttavia, questi importi possono variare significativamente in base ai lavori specifici che si devono effettuare e alla qualità dei materiali utilizzati. È importante fare un preventivo dettagliato e confrontare diverse opzioni prima di decidere di avviare i lavori.

Costi di ristrutturazione Accessori

Per ristrutturare casa senza stress, uno dei tanti consigli è proprio prepararsi e anticipare possibili imprevisti prima del tempo: una lista di spese extra incorpora un vero e proprio piano di emergenza. Quando si stila un budget plan, numerosi sono i costi aggiuntivi, cosiddetti accessori, che spesso e volentieri non vengono considerati e che danno vita a numerosi disagi. I principali sono: 

• Costi per l’eliminazione dei rifiuti: i rifiuti derivati dai lavori di ristrutturazione devono essere smaltiti adeguatamente, e questo può comportare costi aggiuntivi.

• Costi per l’allacciamento di servizi: come ad esempio l’allacciamento alla rete idrica, elettrica, e via dicendo.

• Costi per la pulizia finale: i costi per la pulizia finale della casa dopo i lavori di ristrutturazione.

• Premi assicurativi: assicurazione edificio, rottura vetri, danni dovuti all’acqua, responsabilità civile per edifici, mobilia domestica (vedere confronto premi assicurazione mobilia domestica e responsabilità civile).

• Costi per le eventuali modifiche al progetto: se durante i lavori si decide di apportare modifiche al progetto originale, questo può comportare costi aggiuntivi.

Lavori di ristrutturazione: le Diverse Tipologie

Una prima scrematura delle tipologie di interventi di ristrutturazione di cui si può aver bisogno è la seguente:

1. Ristrutturazione generale: una ristrutturazione, come dice il nome stesso, completa di un edificio che comprende i lavori di muratura, impianti idraulici e elettrici, finiture interne ed esterne.
2. Ristrutturazione parziale: questo tipo di ristrutturazione coinvolge una parte specifica dell’edificio, come ad esempio la cucina o il bagno.
3. Ristrutturazione conservativa: un tipo di lavoro riguarda la conservazione e il ripristino di un edificio, mantenendone le caratteristiche originali.
4. Ristrutturazione a scopo energetico: questo tipo di lavoro riguarda la sostituzione di finestre, porte e l’installazione di impianti per il risparmio energetico, per migliorare l’efficienza energetica dell’edificio. A questo proposito, a favorire l’efficientamento energetico ci pensa l’Ecobonus.
5. Ristrutturazione per adeguamento sismico: questo tipo di lavoro riguarda l’adeguamento degli edifici alle norme antisismiche per garantire la sicurezza degli abitanti in caso di terremoto. 
   
   

Successivamente, all’interno di un edificio gli interventi possono consistere:

• nella pavimentazione: sostituzione o installazione di pavimenti in diverse tipologie come parquet, ceramica, marmo ecc.
• nell’abbattimento dei muri: rimozione di muri non strutturali all’interno di un edificio per creare nuovi spazi o modificare la disposizione degli ambienti
• nell’installazione o sostituzione di impianti elettrici, aggiornamento dei circuiti e dei quadri elettrici, installazione di nuove prese e interruttori
• nell’implementazione o sostituzione dell’impianto idraulico, aggiornamento delle tubature, installazione di sanitari e lavandini
• nell’installazione o sostituzione di condizionatori d’aria o pompe di calore
• nell’isolamento termico e acustico: implementazione di materiali isolanti per migliorare l’efficienza energetica dell’edificio e la qualità acustica degli ambienti
• nel rifacimento del tetto: sostituzione o riparazione del tetto per garantire l’impermeabilizzazione e la sicurezza dell’edificio

Bonus Casa 2023: detrazioni fiscali per le ristrutturazioni

L’accessibilità a questi interventi, più o meno grandi, viene facilitata dall’esistenza delle famose agevolazioni fiscali: analizziamole insieme ma è sempre altamente consigliabile rivolgersi a dei professionisti per comprendere al meglio di quali si può usufruire e come fare.

1. Bonus ristrutturazioni: uno strumento per incentivare gli interventi di restauro come dice la parola stessa. Una detrazione fiscale del 50% per le spese sostenute (con un massimo di 96000€) per lavori di ristrutturazione edilizia, lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo su parti comuni di condomini residenziali.
   
   
2. Ecobonus: la detrazione fiscale prevista per privati ed imprese, designata per tutte le spese finalizzate al miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici come interventi di coibentazione, sostituzione di pavimenti, finestre ed infissi, installazione di pannelli solari e sostituzione degli impianti di climatizzazione. In base alla tipologia di interventi le detrazioni variano dal 50% al 65% delle spese sostenute. Esempi possono essere l’installazione di nuovi serramenti (50%), posa di un isolamento a cappotto (65%) e via dicendo.
   
   
3. Sisma Bonus: un incentivo pensato per tutte le tipologie di edifici. L’aliquota della detrazione parte dal 50% delle spese sostenute. Naturalmente, la classe di rischio sismico influisce in modo direttamente proporzionale. Si può arrivare infatti, fino all’85%.
   
   

A quanto ammonta l’IVA applicabile per ristrutturare casa?

Per i lavori di ristrutturazione edilizia viene applicata l’Iva agevolata ovvero al 10%, al posto di quella ordinaria che ammonta al 22%.

Ma su che tipologia di lavori di ristrutturazione edilizia si applica il 10%?

L’Iva agevolata è prevista per lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

Ristrutturazione di appartamenti, rifacimento di facciate, installazione di nuovi impianti (elettrico, idraulico, di climatizzazione), demolizione e ricostruzione di parti di edifici, realizzazione di muri di sostegno e soppalchi sono degli esempi in cui l’IVA è al 10%. La detrazione del 10% per manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia è una agevolazione fiscale prevista dall’Italia per incentivare gli interventi di riqualificazione del patrimonio immobiliare. Tale detrazione è applicabile sulla spesa sostenuta per lavori effettuati su singole unità immobiliari, escluse le abitazioni di lusso. 

La detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo e può essere utilizzata solo da chi detiene la proprietà dell’immobile o da chi ne è titolare di un diritto reale come ad esempio un contratto di locazione.

In alcuni casi specifici, l’Iva per le ristrutturazioni edilizie può essere al 4% anziché al 10%. Questo è possibile per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per la riqualificazione energetica degli edifici, a condizione che siano soddisfatti determinati requisiti previsti dalla legge. È sempre consigliabile verificare con un professionista o un commercialista se i lavori che si desidera effettuare rientrano in questa categoria e quali sono i requisiti da soddisfare per usufruire dell’aliquota ridotta.

L’Iva al 4% per le ristrutturazioni edilizie si applica ai seguenti casi:

• Interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli impianti e/o degli edifici, a condizione che siano soddisfatti i requisiti previsti dalla normativa vigente

• Interventi di manutenzione ordinaria, come la pulizia e la tinteggiatura degli edifici, la riparazione di infissi e serramenti, la sostituzione di pavimenti e rivestimenti, la riparazione di impianti e apparecchiature, etc.

In ogni caso, è sempre necessario verificare con un professionista se i lavori che si desidera effettuare rientrano in questa categoria e quali sono i requisiti da soddisfare per usufruire dell’aliquota ridotta.

Infatti, l’applicazione dell’aliquota agevolata non è immediata per cui è necessario sottolineare l’importanza della presentazione del modello di autocertificazione per IVA (10 o 4%) agevolata in cui il proprietario si assume ogni responsabilità per l’applicazione dell’IVA al 10%, l’azienda deve specificare l’ammontare dei beni significativi in modo da definire l’importo al quale verrà applicata l’aliquota del dieci e l’importo per il quale varrà quella del ventidue. 

I restanti documenti necessari sono la copia della concessione edilizia, dell’atto, del documento e codice fiscale. 

Conclusioni

È la resa dei CONTI, in tutti i sensi. 

Dopo questo excursus tra numeri, conti e formule abbiamo sperimentato la difficoltà di una delle fasi di un action plan di una ristrutturazione: il budgeting. 

Il costo di una ristrutturazione non è di facile definizione, dipendendo da numerosi fattori. Ognuno di essi merita di avere la giusta attenzione in modo da avere una stima attendibile e affidabile. Pareri di professionisti possono alleggerire la mole di responsabilità portando talvolta a fare economia su numerosi aspetti. Se hai voglia di sapere quanto ti costerebbe ristrutturare casa noi ti aspettiamo!